老张站在自家阳台上，手指划过墙面上那道从天花板裂到地面的缝隙。 每逢下雨，雨水就顺着这道缝渗进来，墙皮一片片往下掉。 这栋建于1985年的预制板楼，被专业机构鉴定为C级危房。 他和邻居们过去几年一直在为房子发愁，直到社区工作人员上门带来一个消息。
2026年起，像他家这样的老危房，可以申请原址拆了重建，政府出大头。 老张算了一笔账。 他家房子100平米，按照当地重建成本每平米2500元计算，全部推倒重盖需要25万。 因为是C级危房，政府补贴70%，也就是17.5万，自家只需要拿出7.5万。 这笔钱可以用公积金支付一部分，剩下的申请银行低息贷款，最长能贷30年。
这不是个别城市的试点，而是2026年在全国统一落地的政策。 2025年8月，《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》正式发布，首次在国家层面明确写入“支持老旧住房自主更新、原拆原建”。 四个月后，住建部公布了38个全国试点城市名单，开始摸索标准流程。 到了2026年1月，住建部和自然资源部联合印发了《老旧住房原拆原建全国统一实施办法》，这意味着全国有了统一的申请门槛、建设规则和审批流程。
什么样的房子能申请？ 政策划定了几条硬杠杠。
第一是安全等级，必须经过住建部门认可的甲级鉴定机构出具报告，确认为C级或D级危房。 根据《危险房屋鉴定标准》，C级意味着部分承重结构不能满足安全使用要求，房屋局部处于危险状态；D级则是承重结构已不能满足安全使用要求，房屋整体处于危险状态。 而且加固成本要超过新建成本的50%，证明加固不划算，重建才是合理选择。 结构完好的A级房或者只有小问题的B级房，只能走普通的旧改路线。
第二是房龄和结构。 政策重点支持2000年12月31日前建成的老房子，尤其是预制板楼和砖混结构。 这类房屋普遍房龄超过三十年，抗震设计标准低，管线严重老化，是安全隐患的集中区域。 2000年之后建成的房子，除非鉴定为危房，否则不在优先范围内。
第三是业主共识。 这可能是最关键的环节。 政策要求本楼栋同意重建的业主，其房产面积要超过总面积的90%，人数也要超过90%。 部分城市甚至要求100%同意。 这意味着只要有一户坚决反对，整个项目就无法推进。 政策设计充分尊重居民自主意愿，不搞强制，完全由业主协商决定。
第四是规划合规。 申请重建的房屋不能位于生态保护红线、历史文化街区核心保护区或文物保护范围内。 重建后的新楼必须符合现行的消防、抗震、日照、通风等一系列国家强制性标准，并且不能影响周边建筑的采光、通风等合法权益。
符合条件后，怎么建也有严格规矩。 全国统一遵循“四原原则”。
首先是原址，重建必须在原有土地权属范围内进行，不能移位，不能侵占公共空间或绿化带。 其次是原面积，新建房屋的建筑面积原则上不能超过原有面积，允许的误差控制在3%以内，严禁借机超建。 第三是原高度，新建房屋的层数和总高度必须与原房屋保持一致。 一般来说，城市里的老旧住宅楼重建后通常不超过6层。 第四是原用途，房屋重建后必须仍然是住宅，不能改成商铺、餐馆或者公司办公室。
在守住这四条底线的基础上，政策留出了提升居住品质的空间。 比如，允许并且鼓励加装电梯，这对于住在高层的老年人来说是重大利好。 户型可以优化设计，让房间布局更合理。 老化的上下水管道、电线、燃气管道可以全部按照最新标准更新。 消防设施必须完善，还可以适当增设一些公共活动区域。
这些改进能让居住舒适度大幅提升，而且不改变原有的产权关系，学区、户口等待遇也全部保留。
钱从哪里来，是大家最关心的问题。 政策设计的是政府、居民和社会资金共同分担的模式。
对于C级和D级危房，政府财政补贴的力度最大，能覆盖总成本的40%到90%，居民只需要承担10%到60%。 建设成本因城市而异。 一线城市如北京、上海，每平米重建成本大约在5000到6000元。 二线城市如武汉、成都，成本在3000到4000元。 三四线城市则在2500到3000元左右。
除了政府补贴和居民自筹，还可以提取个人和家庭的住房公积金账户余额。 资金缺口部分，可以向银行申请专项低息贷款，最长贷款期限可达30年，利率通常低于普通商业贷款。
需要澄清的是，原拆原建和过去的拆迁是完全不同的概念。 这不是拆迁，所以没有高额的拆迁补偿款，不存在“一夜暴富”的可能。 政策的根本目的是解决居住安全问题，而不是让居民通过卖房获利。 它也不是普惠政策，只有符合前述严格条件的危旧楼房才能申请，大部分老旧小区依然是通过改造修缮来改善环境。
费用方面也不是政府全包，居民需要承担一部分，整个过程完全自愿，没有任何强制性。
截至2026年3月，全国38个试点城市已经启动了超过500个原拆原建项目。 从已经完成的项目反馈看，居民对改善后的居住条件和整个过程的满意度超过了85%。
这个数据背后，是一个个像老张这样的家庭，在不用离开熟悉社区和邻里关系的前提下，用可承受的成本，解决了困扰多年的住房安全隐患。
在北京西城区三里河一区，28号楼的老居民在2026年2月4日立春当日，和其他53户居民一起，顺利领到属于自己的新房产证。 作为西城区首个“拿地即开工”的危旧楼改建试点项目，这栋建筑通过“快速联办”机制破解手续壁垒，依托模块化建造为项目提质增速，在短短46天里就完成原拆原建的封顶。
在长沙市芙蓉区韭菜园街道八一桥社区，一栋建于1977年的楼房被鉴定为D级危房。 通过原址拆迁原址重建的形式，仅一年时间，2026年4月11日，53户居民顺利收房。 87岁的彭老坦言，住了40多年空斗墙老房，厨卫狭小、漏雨渗水，如今终于住上“安心房”。
记者注意到，新楼通过设计飘窗和增加阳台的方式，让每户居民户内的使用空间增加了约6平方米。 同时实现了南北通透，也进一步增加了每户的采光面。
当下，我国旧房更新正从“政府主导”逐步迈向“居民自主”，越来越多的业主倾向于“原拆原建”这种形式。 居民掏三分之二，政府补三分之一，改造后房屋安全问题彻底解决，居民住着心里踏实。
眼看邻居们的楼改好，整个小区都跟着动了起来。 隔壁1区10栋共60户，已有56户同意推进原拆原建，都想复制9栋的成功经验。
眼下长沙已有上千户危旧房改造项目动工建设。 政府真金白银的补助，街道社区全程协助办理手续，建设单位提供一口价包干代建服务。 这种模式同时带动了建材、家装、家电等消费。 长沙已启动78栋2582户改造，直接带动约35亿元消费。
为了大家的利益，街道工作人员多次上门，反复沟通协调，最终，双方达成一致。
抽签分房的矛盾顺利化解，眼下这套“原拆原建”群众工作的经验，也正成为长沙旧城改造可复制推广的模式。
目前全国35个城市登记危旧房约50万套，长沙、北京、上海、南京、广州等地均已启动试点工作。
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